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景德镇准分子激光手术矫正近视

2017-12-19 06:28:13    来源:南昌普瑞    编辑:阮元

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原标题:十九大后特色小镇将走向何处?这篇文章值得一读

随着十九大报告提出城镇化目标和中国城镇化发展现状,中国已经提前进入城市化和逆城市化并举的阶段,特色小镇发展最好的窗口期已经到来,但由于兴起时间较短等原因,如何做好特色小镇仍面临着众多难题。

11月4日,在第六届老年住宅区项目交流大会上,蓝城集团执行总裁傅林江做了题为《特色小镇的探索与实践》演讲,对特色小镇商业模式、规划、建设、运营内容进行深入分析。

以下内容据傅林江演讲整理:

十九大报告提出要“以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局,加快农业转移人口市民化。”也就是说,不能光做大城市,要做城市群,特别要做小城镇。

“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、局购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”更强调房子的生活属性,表达了人们对于美好生活的向往,我们打造的理想小镇是用来住的,是作为我们最终的理想生活目的地。

“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶。”要求我们在小城镇的建设实践过程中,更加注重生活、养老、产业属性。

另一个是逆城市化提前到来助力特色小镇的发展,中国因高铁的迅速发展,明显缩短了城乡间的空间距离和心理距离,突破了城市边界,走廊效应凸显,加快城乡一体化迅速发展,已经提前进入城市化和逆城市化并举的阶段,中国特色小城镇发展最好的窗口期已经到来。

逆城市化指明了小镇的生活内涵和目标群体,逆城市化是城市人口向乡村居民点和小城镇回流,即当城市的发展到了一定极限,中心城市的各种功能,如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解,劳动力与消费群体也发生转移。

逆城市化的人口流动一般呈现特定的阶段秩序,富人最先搬出,随后是中产阶级,伴随着新居住地功能完善,最终形成小城镇。

从欧美的城市发展变化趋势来看,英美发达国家城市人口变迁分为三个阶段,第一个阶段是从远郊、农村向城市集聚,也就是城市化;第二阶段是从城市集聚到城市外围、郊区,也就是城市郊区化;第三个阶段是从城市集聚到小城镇、乡村,也就是逆城市化阶段。

研究发现,欧美城市在城市人口比例升至50%左右时,会出现第二阶段的城市郊区化现象,当城市人口比例升至75%左右时,会出现第三阶段的大规模的逆城市化现象。中国目前城市化率已经到了57%左右,加上城市流动人口已经达到逆城市化阶段。

特色小镇要做好选址与规划

首先谈谈小镇的选址要考虑的要素,一个是政府,项目需要当地政府在政策与工作上进行充分支持。一个是购买力,选择购买力较强的城市周边,住宅预期售价处于当地居民可以承受的售价区间。

第三是区位,一线城市周边区县或乡镇,距离市中心直线距离50到120公里;新一线城市中郊、远郊,距离市中心直线距离30到50公里;二线城市近郊区县,距离市中心直线距离5到20公里。

第四是交通,现存在或规划有高铁站、地铁站、轻轨等线路,距离交通节点便捷且距离近,距离最近的高速出口车程在10分钟内最佳。

第五是生态,地块内部或周边有河流、胡泊、水库等自然水体资源,且水质条件良好,地块内部或周边有农业资源科利用,有历史文化资源沉淀。

第六是地块,项目建设用地在1000亩到1500亩最为适宜,可利用农业指标不低于1000亩,土地指标持续供应有保障,容积率综合平衡。

其次谈一下小镇规划的原则,特色小镇规划必须结合文脉,吸收传统美学精华,注重整体氛围的营造,并围绕理想生活场景展开,同时考虑符合美学的空间设计、功能生态的合理分布、场所定位的可识别性和高水平的运营管理。

所以小镇规划打造理想的生活居住及邻里交往空间、温暖亲密的生活服务体系、完善便捷的商业服务配套、充分支持小镇就业的产业资源、功能丰富且必备的小镇中心等五大原则,在做规划时就要充分考虑。

小镇的活力源于小镇中心,它是小镇的核心,是居住者聚集的场所,是各种社交活动的发生地,小镇的中心是为小镇居民精心打造的文化生活空间,承载着整个小镇主要的公共服务功能,汇集健康、教育、商业、文化娱乐、运动休闲等内容。

一个小镇的中心应该承载着精神文化聚集、产业创业配套、生活服务配套、议事决事四大功能。

特色小镇建设需具备五个内容

再谈谈小镇建设的必须内容。第一个是小镇需要理想和情怀,这是小镇的灵魂,在定位上要比城市更温暖,比乡村更文明,因为小镇是安放身体、安放需求、安放心灵的场所;在核心驱动上坚持唯有生活最珍贵,生活服务是小镇的核心价值;运营要坚持众筹、共建、自治和分享,天下一家,客户就是家人。

第二,小镇需要融合,未来特色小镇建设目标应该实现建制小镇、产业小镇和生活小镇的三镇融合,综合自身特征,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,成为产城人文四位一体有机融合、生态、生活、生产融合的理想小镇。

第三,小镇需要留白,小镇是一个可自我生长的生命体,在营造过程中要适当留白,给小镇生长空间,使其与未来发展变化相协调,建成交付、业主入住,只是小镇的新起点,要积极探索和创新小镇日常运营管理模式,确保可持续发展。

第四,小镇需要文化再造,真正决定小镇成败的是文化的再造,通过传承、借用、杂糅、创新淬炼出有特色的文化,赋予小镇居民这一人群共同体以独有的认同感或内在的灵魂,同时小镇的文化还包括了以创业创新为核心的价值观、生活态度和行为方式。

影响小镇居民归属感主要有几个,对小镇生活条件的满意程度,对小镇文化的认同程度,小镇居民间的社会关系,居民在小镇的居住年限,居民对小镇活动的参与程度等等。

第五,小镇需要运营,文化建设是小镇运营的核心,通过文化复兴、文化再造与文化IP的打造,挖掘小镇的文化底蕴,提升小镇文化质地,重塑小镇文化风貌,形成别具一格的文化灵魂及文化特色,这将成为小镇差异化的核心竞争力。

特色小镇运营不可或缺

小镇基金是小镇运营的保障,多元化的资金渠道,专业化的资金运作,保证小镇交付后服务体系的正常运转、商业扶持、产业培育初始投入、精神文化建设、物业补贴等方面的需求。基金来源包括项目销售计提、产业收益、公益售卖、业主捐赠、金融收益、参观旅游收入和社会捐赠等方面。

商业服务是小镇运营的活力,运营体验式、交互式的商业服务模式,为小镇居民多姿多彩的生活提供了无数的想象力和可能性,聚集的人流、物流、财流成为小镇生动的活力之源。为适应及引领现代人丰富多彩的生活需求,分类设置餐饮、零售、休闲、文旅、体验、办公6大商业服务模块,形成标准化的小镇商业服务配套体系。

小镇中心的主要商业业态必须自持,自持商业物业必须引进有规模的品牌企业经营,商家企业需缴纳保证金,对商家需进行管理和考核,设置整改及退出机制,由小镇专业团队进行管理,提升商业服务的整体水平。

产业运营是小镇运营的根本,需要优化产业结构,依托人才与资本金融,以科技创新引领战略性新兴产业的跨越发展。同时,通过产业策划、产业规划、产业复合培育小镇主导特色产业,吸引城市人才回流,促进原住民的就地城镇化,小镇为政府提供税收,为小镇的发展持续“输血”。

产业策划上,要剖析当地产业特点及文化价值,挖掘本地区最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业,形成多方主体共同参与的产业策划方案。产业规划方面要对小镇产业规划明确定位,确定主力发展的产业链优势环节,并预留产业基础构建及发展的空间,制定招商政策,吸引特色产业企业的进驻。产业复合上要通过人才汇集实现众筹、众创,多产业要素多元化,实现产业和居住的良性互动与循环融合。

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